취득세 중과 같은 세대 형제 주택도 주택 수에 포함될까
취득세 중과 같은 세대 형제 주택도 주택 수에 포함될까
- 주택 취득세 중과 여부는 원칙적으로 취득일 현재 개인 명의가 아니라 1세대가 보유한 주택 수를 기준으로 판단한다.
- 형제라도 취득일 현재 같은 세대별 주민등록표에 가족으로 함께 기재되어 있다면 형제 소유 주택이 세대의 주택 수에 포함될 수 있다.
- 형이 1주택을 보유한 상태에서 같은 세대의 동생이 새 아파트를 취득하면 원칙적으로 취득하는 주택을 포함해 1세대 2주택으로 판단할 수 있다.
- 2026년 현행 기준으로 2주택자가 비조정대상지역 주택을 취득하는 경우에는 일반 주택 취득세율이 적용되지만, 조정대상지역의 2번째 주택을 취득하면 중과세율 적용 여부를 확인해야 한다.
- 매매계약일만 보지 말고 실제 주택 취득일 현재 세대 구성, 기존 주택, 분양권·입주권 등 주택 수 포함 대상을 함께 확인해야 한다.
본인 명의의 집이 한 채도 없다면 새 아파트를 살 때 당연히 1주택 취득이라고 생각하기 쉽다. 하지만 취득세의 다주택 중과 여부는 본인 소유 주택만 따로 세는 것이 아니라 일정한 경우 같은 세대가 보유한 주택을 합산해 판단한다.
따라서 형이나 동생과 같은 주민등록 세대로 생활하고 있고 그 형제가 주택을 소유하고 있다면 본인은 무주택이어도 새 주택 취득 시 세대 기준으로 2주택 이상이 될 수 있다. 반대로 형제가 별도 세대로 분리돼 있다면 결과가 달라질 수 있다.
취득세는 취득일 현재의 세대와 주택 수가 중요하므로 계약 전에만 확인하고 끝낼 문제가 아니다. 잔금과 소유권 취득 시점까지 세대 구성이나 가족의 주택 보유 상황이 바뀌지 않았는지 다시 확인해야 한다.
1. 취득세 주택 수 계산에서 형제 소유 주택도 포함되는 경우
취득일 현재 주택 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 가족으로 기재된 형제가 주택을 소유하고 있다면 그 주택도 취득세 중과 판단을 위한 세대의 주택 수에 포함될 수 있다.
지방세법 시행령은 주택 취득세 중과에서 1세대를 주택 취득자와 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대로 정하고 있다. 주민등록표상 동거인은 제외되지만 가족으로 기재된 형제자매는 같은 세대라면 이 기준에 들어갈 수 있다.
예를 들어 형과 동생이 같은 주민등록표에 있고 형 명의 아파트가 한 채 있다면, 동생 명의 주택이 전혀 없더라도 새 아파트 취득 시 형의 기존 주택을 무시하고 동생 개인만 무주택으로 계산하는 방식은 맞지 않을 수 있다.
다만 주택 수에서 제외되는 저가주택 등 법령상 예외가 있을 수 있고, 주택 외에도 일정한 조합원입주권·주택분양권·오피스텔이 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있으므로 등기부상 아파트 숫자만 세는 것도 정확하지 않을 수 있다.
2. 주민등록상 같은 세대와 별도 세대를 판단하는 기준
형제자매는 단순히 가족이라는 이유만으로 언제나 하나의 세대로 합산되는 것은 아니다. 취득일 현재 같은 세대별 주민등록표에 가족으로 함께 기재되어 있는지가 기본적인 판단 기준이다.
취득세에서 세대를 판단하는 기준 시점은 주택 취득일 현재다. 같은 세대별 주민등록표에 취득자와 형이 가족으로 함께 등재돼 있다면 한 세대로 보는 것이 원칙이다.
반대로 성년 형제끼리 주민등록상 별도 세대를 구성하고 있다면 단순한 형제 관계만을 이유로 서로의 주택을 자동으로 합산하는 구조는 아니다. 배우자나 일정한 30세 미만 자녀 등은 주민등록표가 달라도 같은 세대로 보는 별도 규정이 있지만, 일반적인 성년 형제 관계는 이와 구분해서 봐야 한다.
따라서 세대분리를 검토한다면 단순히 주소를 옮겼는지만 보는 것이 아니라 취득일에 실제 어떤 세대별 주민등록표에 올라 있는지 확인해야 한다. 취득세 신고 단계에서는 주민등록과 가족관계, 주택 보유 내역 등을 토대로 판단하게 된다.
3. 형이 1주택자인 상태에서 본인이 아파트를 취득하면 몇 주택이 되는지
형과 본인이 같은 세대이고 형의 기존 주택이 취득세 주택 수에 포함되는 주택이라면, 본인이 새 아파트를 취득하는 순간 취득하는 주택까지 포함해 원칙적으로 1세대 2주택이 된다.
주택 수는 새 주택을 사기 직전의 숫자만 보는 것이 아니다. 지방세법 시행령은 세율 적용의 기준이 되는 주택 수를 취득하는 주택까지 포함해 계산하도록 규정하고 있다.
따라서 형이 한 채를 가지고 있는 같은 세대에서 본인이 새 아파트 한 채를 취득한다면 기존 1채와 새로 취득하는 1채를 합쳐 세대 기준으로 2주택이 되는 것이 기본 구조다. 본인이 생애 처음 주택을 구입한다는 사실만으로 형의 주택이 사라지는 것은 아니다.
다만 형의 주택이 법령상 주택 수 또는 중과 대상에서 제외되는 주택인지, 취득하는 주택이 일시적 2주택 등 별도 예외에 해당하는지는 따로 확인해야 한다. 실제 취득세율은 단순한 '두 채'라는 숫자만으로 끝나지 않는다.
4. 조정대상지역 여부에 따라 2주택 취득세율이 달라지는 이유
2026년 현행 지방세법에서는 1세대 2주택자가 조정대상지역에 있는 두 번째 주택을 취득하는 경우와 비조정대상지역에서 두 번째 주택을 취득하는 경우의 세율 체계가 다르다.
현행 지방세법상 1세대 2주택에 해당하는 사람이 조정대상지역 주택을 취득하면 8% 중과세율이 적용되는 구조다. 반면 1세대 2주택이 되더라도 새로 취득하는 주택이 비조정대상지역에 있다면 2주택이라는 이유만으로 8% 중과가 적용되는 것은 아니다.
비조정대상지역에서 중과 대상이 아닌 주택을 유상 취득하는 경우에는 일반 주택 취득세율 체계를 적용한다. 취득가액이 6억원 이하이면 1%, 6억원 초과 9억원 이하이면 법정 산식에 따른 1~3%, 9억원을 초과하면 3%가 기본 구조다.
주택 수가 더 늘어나면 기준도 달라진다. 조정대상지역의 3주택 이상 취득이나 비조정대상지역의 4주택 이상 취득에는 더 높은 중과세율이 적용될 수 있다. 따라서 취득일 현재의 지역 지정 여부와 세대 전체 주택 수를 함께 확인해야 한다.
5. 아파트 취득 전 형의 추가 주택과 세대분리 여부를 확인해야 하는 이유
취득세 판단은 계약을 처음 검토한 날이 아니라 원칙적으로 주택 취득일 현재의 세대와 주택 수가 중요하다. 그 사이 가족이 추가 주택이나 분양권 등을 취득하거나 세대 구성이 바뀌면 결과도 달라질 수 있다.
예를 들어 계약 당시 형이 1주택자였더라도 본인의 아파트 취득 전에 형이 또 다른 주택을 취득해 같은 세대가 2주택을 보유하게 된다면 본인이 새 주택을 취득할 때의 세대별 주택 수는 다시 계산해야 한다.
또한 취득세 주택 수에는 국내 주택뿐 아니라 법이 정한 조합원입주권, 주택분양권, 일정한 오피스텔이 포함될 수 있다. 가족에게 '집 몇 채 있어?'라고 묻는 것만으로는 정확한 확인이 끝나지 않을 수 있는 이유다.
세대분리가 예정돼 있다면 실제 취득일 전에 세대별 주민등록표상 어떻게 정리돼 있는지도 확인해야 한다. 세율 차이가 큰 거래라면 잔금 전에 관할 지방자치단체 세무부서나 위택스를 통해 구체적인 주택 수와 중과 적용 여부를 확인해 두는 편이 안전하다.
가족과 같은 세대에서 주택 취득 전 확인할 취득세 기준 한눈에 보기
- 본인 명의 주택뿐 아니라 취득일 현재 같은 세대 가족의 주택도 확인한다.
- 형제는 같은 세대별 주민등록표에 가족으로 함께 있다면 세대 주택 수에 포함될 수 있다.
- 형 1주택과 본인의 신규 아파트가 같은 세대라면 원칙적으로 1세대 2주택으로 계산한다.
- 2주택이라도 취득 주택의 조정대상지역 여부에 따라 일반세율과 중과세율 적용이 달라질 수 있다.
- 주택뿐 아니라 법령상 주택 수에 포함되는 분양권·입주권 등도 취득 전에 확인한다.
| 확인 항목 | 판단 기준 | 취득세 영향 |
|---|---|---|
| 형제와 같은 세대 | 같은 주민등록표의 가족 | 형제 주택 합산 가능 |
| 형제와 별도 세대 | 별도 주민등록 세대 | 각 세대 별도 판단 |
| 형 1주택 + 신규 1주택 | 같은 세대인 경우 | 원칙적으로 2주택 |
| 비조정대상지역 2주택 | 중과 예외 여부 확인 | 일반세율 적용 가능 |
| 조정대상지역 2주택 | 두 번째 주택 취득 | 8% 중과 검토 |
본인 명의 주택만 보지 말고 취득일 현재 세대 전체 주택 수 확인하기
본인이 무주택자라고 해서 취득세에서도 항상 1주택자로 출발하는 것은 아니다. 취득일 현재 같은 세대별 주민등록표에 있는 형제가 주택을 보유하고 있다면 그 주택까지 포함해 세대 기준 주택 수를 계산할 수 있다.
형이 1주택을 가진 상태에서 같은 세대의 본인이 새 아파트를 취득한다면 원칙적으로 1세대 2주택이 된다. 다만 실제 세율은 새로 취득하는 주택이 조정대상지역인지, 기존 주택이 주택 수나 중과 대상에서 제외되는 예외에 해당하는지에 따라 달라질 수 있다.
따라서 매매계약을 체결하기 전에 가족의 주택 보유현황을 확인하고, 잔금일이 가까워졌을 때 세대별 주민등록표와 주택·분양권·입주권 보유상황을 다시 확인하는 것이 핵심이다.
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