주택자금조달계획서 가계약금과 예금잔액 작성하는 방법
주택자금조달계획서 가계약금과 예금잔액 작성하는 방법
- 이미 지급한 가계약금도 주택 취득에 사용된 돈이라면 자금조달계획에서 빠지는 것이 아니라 실제 자금 출처에 포함해 작성한다.
- 가계약금이라는 별도 자금 항목은 없으므로 본인 예금, 증여금, 차입금 등 실제 출처에 따라 항목이 달라진다.
- 본인 명의 통장에 원래 있던 예금으로 가계약금이나 계약금을 송금했다면 그 금액은 금융기관 예금액에 포함해 계산할 수 있다.
- 예금잔액증명서에 표시된 전체 잔액이 주택 매매가격보다 많아도 문제라고 볼 수 없으며, 계획서에는 실제 주택 취득에 사용할 금액만 적는다.
- 자금조달계획서의 자금조달 합계는 해당 매수인이 부담하는 주택 거래금액과 맞도록 작성해야 한다.
주택자금조달계획서를 작성하기 전에 매도인에게 가계약금부터 송금했다면 “이미 지급한 돈은 계획서에서 빼야 하나”라는 의문이 생길 수 있다. 하지만 자금조달계획서는 앞으로 지급할 잔금만 적는 서류가 아니라 주택 취득대금 전체를 어떤 자금으로 마련하는지 설명하는 서류다.
따라서 가계약금을 이미 지급했다면 그 금액을 별도로 제외하지 않는다. 대신 그 돈이 본인 통장에 있던 예금인지, 부모에게 받은 증여금인지, 다른 사람에게 빌린 돈인지 등 실제 자금 출처를 확인해 해당 항목에 포함한다.
예금잔액증명서에 매매가격보다 더 큰 금액이 표시되는 경우도 같은 원리로 보면 된다. 증명서는 계좌의 실제 잔액을 보여주는 자료이고, 계획서에는 그중 주택 매입에 사용할 금액만 배분해서 적으면 된다.
1. 이미 지급한 가계약금도 자금조달계획에 포함하는 방법
가계약금을 이미 송금했더라도 주택 취득을 위해 사용된 자금이라면 자금조달계획 전체에서 제외하지 않는다. 그 금액을 실제 조달한 자금 항목에 포함해 매매대금 전체의 출처를 설명해야 한다.
현행 주택취득자금 조달 및 입주계획서에는 ‘가계약금’이라는 별도 자금조달 항목이 없다. 금융기관 예금액, 주식·채권 매각대금, 증여·상속, 현금 등 그 밖의 자금, 부동산 처분대금, 금융기관 대출액, 임대보증금과 그 밖의 차입금 등으로 자금 출처를 구분한다.
따라서 예를 들어 매매가격이 8억원이고 본인 예금에서 가계약금 1천만원을 먼저 송금했다고 하더라도 자금조달계획에서 7억9천만원만 작성하는 방식이 아니다. 주택 취득에 필요한 전체 8억원을 어떤 자금으로 마련하는지 적고, 선지급한 1천만원도 그 출처에 포함한다.
가계약금이나 계약금을 실제로 지급했다는 사실은 이체확인증이나 통장 거래내역으로 남겨두는 것이 좋다. 현행 부동산 거래신고 관련 규정에서도 계약금 지급 사실을 확인하는 자료로 영수증이나 통장 사본 등을 사용하고 있다.
2. 가계약금의 실제 출처에 따라 항목이 달라지는 이유
계획서는 가계약금·계약금·잔금처럼 지급단계를 분류하는 것이 아니라 돈의 실제 출처를 분류한다. 같은 1천만원이라도 본인 예금에서 나왔는지, 부모에게 받았는지에 따라 기재 항목이 달라진다.
본인이 수년간 저축해 둔 예금에서 가계약금을 송금했다면 금융기관 예금액으로 연결할 수 있다. 반면 부모가 매수인에게 돈을 보내주고 그 돈으로 가계약금을 지급했다면 실제 법률관계에 따라 증여·상속 또는 차입금 등 다른 항목을 검토해야 한다.
특히 가족에게 받은 돈을 단순히 본인 계좌를 거쳤다는 이유로 모두 ‘금융기관 예금액’으로 적는 것은 주의해야 한다. 통장은 돈이 잠시 머문 장소일 뿐이고, 자금조달계획에서 중요한 것은 돈이 최초에 어떻게 형성됐는지다.
자금조달계획서 제출 대상 중 증빙서류 제출이 요구되는 거래라면 항목별로 증빙도 달라진다. 금융기관 예금액에는 예금잔액증명서 등이 사용되고, 증여·상속이나 차입금에는 각각 해당 자금의 성격을 확인할 수 있는 별도 자료가 필요하다.
3. 통장에서 지급한 계약금은 금융기관 예금액으로 보는 기준
본인 명의 계좌에 이미 형성돼 있던 본인 자금으로 가계약금이나 계약금을 이체했다면 해당 금액을 금융기관 예금액에 포함하는 방식이 자연스럽다. 단순히 계좌에서 나갔다는 사실만으로 예금으로 보는 것은 아니다.
예를 들어 본인 계좌에 원래 5억원이 있었고 그중 5천만원을 가계약금과 계약금으로 지급한 뒤 남은 잔액이 4억5천만원이라면, 주택 취득에 사용할 본인 예금 총액을 계산할 때 이미 지급한 5천만원도 함께 고려해야 한다.
그렇지 않고 자금조달계획서 작성일 현재 남아 있는 4억5천만원만 예금액으로 적어 버리면, 이미 지급한 5천만원의 출처가 계획서에서 사라질 수 있다. 계획서는 특정 하루의 계좌잔액을 그대로 옮겨 적는 서류가 아니라 해당 주택을 취득하는 데 투입되는 자금의 출처를 적는 서류라는 점이 중요하다.
이미 계약금이 빠져나간 뒤 예금잔액증명서를 발급하면 계획서에 적은 예금 사용액보다 현재 잔액이 적게 보일 수도 있다. 이런 경우에는 계약금 이체내역과 계약금 지급 전 자금 보유내역 등을 함께 보관해 자금 흐름을 설명할 수 있도록 준비하는 것이 좋다.
4. 예금잔액증명서 금액이 매매대금보다 많아도 되는지
예금잔액증명서의 전체 잔액이 주택 매매대금보다 많다고 해서 그 잔액 전부를 계획서에 적을 필요는 없다. 주택 취득에 실제 사용할 예금 금액만 금융기관 예금액으로 기재하면 된다.
예금잔액증명서는 은행이 특정 기준일의 예금잔액을 확인해 주는 증빙자료다. 따라서 본인의 계좌잔액이 10억원이고 구입할 주택 가격이 8억원이라면 잔액증명서에 10억원이 표시되는 것 자체가 이상한 것은 아니다.
자금조달계획서에는 10억원 전체를 적는 것이 아니라 실제로 주택 취득에 사용할 금액을 적는다. 예를 들어 8억원짜리 주택을 본인 예금 6억원과 주택담보대출 2억원으로 취득한다면 금융기관 예금액에는 6억원, 금융기관 대출액에는 2억원을 배분하는 방식이다.
증빙서류의 금액이 계획서 기재액보다 크다는 것 자체보다 중요한 것은 계획서에 기재한 금액을 해당 서류로 뒷받침할 수 있는지다. 반대로 계획서에는 예금 6억원을 쓴다고 적었는데 예금과 이미 지급한 계약금을 합해도 그 자금이 확인되지 않는다면 추가적인 자금 흐름 설명이 필요할 수 있다.
5. 자금조달계획 합계와 주택 매매금액을 맞추는 방법
자금조달계획은 예금·증여·부동산 처분대금·대출·차입금 등 실제 사용할 자금을 합산해 주택 거래금액과 맞춰야 한다. 예금잔액 전체가 아니라 실제 투입금액을 기준으로 계산한다.
작성할 때는 먼저 계약서의 주택 거래금액을 기준으로 잡고 그 금액을 자금 출처별로 쪼개는 방법이 가장 간단하다. 예를 들어 매매가격 8억원 중 본인 예금 5억원, 대출 2억원, 증여금 1억원을 사용할 예정이라면 자금조달 합계가 8억원이 되도록 작성한다.
이때 본인 예금으로 이미 지급한 가계약금 2천만원은 5억원에 추가해서 5억2천만원으로 다시 적는 것이 아니다. 처음부터 ‘주택 구입에 사용할 본인 예금 총액 5억원’ 안에 가계약금 2천만원이 포함되어 있다고 이해하면 된다.
온라인 부동산거래관리시스템도 매수인별 자금조달계획을 입력하면서 제출대상 금액과 자금합계를 확인하는 구조다. 공동명의라면 전체 매매가격을 한 사람이 전부 적는 것이 아니라 실제 지분과 자금 부담관계를 기준으로 각 매수인의 계획을 맞춰야 하므로 이 부분은 계약 내용과 함께 확인해야 한다.
가계약금·예금액·증빙서류 작성 기준 한눈에 보기
- 가계약금을 먼저 지급했더라도 전체 주택 취득자금에서 제외하지 않는다.
- 가계약금은 별도 항목이 아니라 실제 돈의 출처에 따라 예금·증여·차입금 등에 포함한다.
- 본인 기존 예금에서 지급했다면 이미 지급한 계약금까지 포함한 주택 취득용 예금 총액을 계산한다.
- 예금잔액증명서의 전체 잔액은 계획서의 금융기관 예금액보다 많을 수 있다.
- 각 자금원의 실제 투입액을 합산한 금액은 해당 주택 거래금액과 일치하도록 작성한다.
| 상황 | 작성 방법 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 본인 예금으로 가계약금 지급 | 예금액에 포함 | 이체내역·예금자료 |
| 부모가 자금 제공 | 실제 성격에 따라 분류 | 증여·차입 증빙 |
| 예금잔액이 매매가 초과 | 사용액만 기재 | 예금잔액증명서 |
| 계약금 이미 출금 | 전체 자금에 계속 포함 | 계약금 송금내역 |
| 계획서 최종 합계 | 거래금액과 일치 | 매매계약서 |
지급 시점보다 실제 자금 출처를 기준으로 계획서 작성하기
가계약금을 이미 지급했더라도 그 돈을 자금조달계획서에서 빼는 것은 아니다. 본인이 기존에 보유하던 예금에서 송금했다면 주택 취득에 사용할 금융기관 예금액에 포함해 전체 자금을 계산하는 것이 핵심이다.
예금잔액증명서의 잔액이 매매가격보다 많아도 그 금액 전부를 계획서에 적을 필요는 없다. 증명서에는 실제 계좌잔액이 표시되고, 자금조달계획에는 그중 주택 매입에 투입할 부분만 기재한다.
마지막에는 이미 지급한 가계약금과 계약금까지 포함해 예금·대출·증여·차입금 등 모든 자금원을 다시 더해 본다. 이 합계가 실제 거래금액과 맞는지, 그리고 각 항목의 증빙과 실제 계좌 흐름이 서로 설명되는지를 확인하면 작성 오류를 줄일 수 있다.
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