💡 핵심 요약 (결론부터 말씀드립니다)
스크린 골프 사업을 위한 입지 조건의 핵심은 '토지 면적'이 아니라 '공간의 체적(부피)'과 '주차 편의성'입니다. 질문하신 내용에 대한 정답을 먼저 드립니다.
층고(높이): 바닥에서 천장 텍스까지가 아니라, 콘크리트 슬라브(찐천장)까지 최소 3.2m 이상 확보되어야 합니다. (스윙 플레이트와 오토티업 기계가 들어갈 바닥 공사 + 스윙 시 채가 닿지 않을 높이)
면적: 룸 1개당 약 15~20평의 공간(복도, 카운터, 대기실 포함 공용면적 쉐어 기준)이 필요합니다. 즉, 룸 5개를 돌리려면 실평수 80~100평은 되어야 수익이 납니다.
주차: 이것은 선택이 아닌 생명줄입니다. 룸 1개당 최소 1.5대의 주차 공간이 확보되지 않으면 고객은 절대 다시 오지 않습니다. 골프백은 무겁기 때문입니다.
⛳ 김 사장의 '30센티미터'의 비극
은퇴 후 골프를 즐기던 김 사장은 평소 눈여겨보던 상가 지하 1층에 '나이스 샷 스크린'을 오픈하기로 결심했다. 월세도 저렴했고, 무엇보다 100평이라는 넓은 공간이 마음에 들었다.
"사장님, 여기 층고가 2.9m 정도 나오는데 괜찮겠죠?"
"아유, 그럼요. 바닥 좀 까내고 천장 노출로 하면 충분합니다."
부동산 중개업자의 말만 믿고 덜컥 계약을 했다. 하지만 인테리어 업자가 현장에 도착하자마자 줄자로 높이를 재더니 안색이 흙빛으로 변했다.
"사장님... 여기 오토티업 기계(공이 자동으로 올라오는 기계) 못 넣습니다."
"네? 바닥 까면 되잖아요?"
"여기 바닥 밑에 정화조 배관이 지나갑니다. 못 파요. 천장은요? 위에 대들보(보)가 지나가서 드라이버 휘두르면 천장에 닿습니다. 손님들 채 다 부러져요."
결국 김 사장은 오토티업 대신 사람이 일일이 공을 놓아야 하는 구형 시스템을 도입하거나, 바닥을 높이지 못해 스윙 플레이트(경사면 구현)를 포기해야 했다. 오픈 한 달 뒤, 손님들은 "여기는 칠 맛이 안 난다"며 발길을 끊었다. 김 사장은 단지 천장 높이 30cm가 모자라서, 수억 원의 권리금을 날릴 위기에 처했다.
이것은 소설이 아니라, 현장에서 비일비재하게 일어나는 '층고 사기'의 실제 사례입니다.
STEP 1. 📏 공간의 조건: 면적보다 중요한 '높이'와 '기둥'
스크린 골프는 일반 음식점과 달리 물리적인 제약이 매우 큽니다. 아무리 입지가 좋아도 건물이 받쳐주지 않으면 공사 자체가 불가능합니다.
1. 층고 (Ceiling Height)
가장 중요합니다. 별표 다섯 개(⭐⭐⭐⭐⭐) 하세요.
이상적 높이: 3.5m 이상 (쾌적함)
마지노선: 3.2m (이 이하는 드라이버 스윙 시 심리적 압박감을 줌)
주의사항: 천장에 스프링클러 배관, 공조 덕트, '보(기둥)'가 지나가는지 확인해야 합니다. 층고가 3.5m라도 중간에 거대한 보가 지나가면 그 자리는 타석을 못 만듭니다.
2. 기둥 없는 공간 (No Columns)
스크린 룸 하나의 규격은 보통 가로 4.5m x 세로 8m ~ 9m입니다.
건물 내부에 기둥이 너무 많으면 룸 배치가 기형적으로 나옵니다. '죽는 공간(Dead Space)'이 생겨 임대료만 날리게 됩니다. 기둥 간격이 넓은 건물을 찾아야 합니다.
3. 소음과 진동 (Noise & Vibration)
공을 때리는 타격음과 스크린 천에 부딪히는 소리는 생각보다 엄청납니다.
위층이 독서실, 학원, 스터디 카페라면 절대 계약 금지입니다. 민원으로 영업 정지 당할 수 있습니다. 반대로 아래층이 예민한 업종이어도 바닥 진동 때문에 문제가 됩니다.
STEP 2. 🚗 입지의 조건: 주차와 접근성
스크린 골프장의 고객은 99% 차량을 이용합니다. 골프백의 무게가 10kg가 넘기 때문입니다.
1. 주차장 (Parking)
동시 주차: 룸 5개 매장이라면, 피크 타임에 룸이 꽉 차고 + 다음 타임 예약 손님이 대기하고 + 직원 차량까지 합치면 최소 10대~15대의 주차 공간이 필요합니다.
진입로: 폭이 좁거나 기계식 주차장(SUV 진입 불가)인 곳은 피하세요. 골퍼들은 대부분 중형 이상의 SUV나 세단을 탑니다.
연결성: 주차장에서 매장까지 엘리베이터로 바로 연결되어야 합니다. 비 오는 날 골프백 메고 계단 오르라고 하면 다신 안 옵니다.
2. 상권 분석 (Commercial Analysis)
주거 밀집 지역: 저녁 시간과 주말에 강합니다. 가족 단위나 동네 친구들이 옵니다. 단골 장사가 핵심입니다.
오피스 상권: 평일 점심(직장인 짬내서 운동)과 평일 저녁(회식 후 2차)에 강합니다. 주말에는 텅 빌 수 있습니다.
유흥 상권: 술 마시고 2차로 오는 손님이 많아 객단가는 높지만, 기물 파손이나 진상 고객 리스크가 있습니다.
추천: 최근 트렌드는 '대단지 아파트 + 먹자골목'이 겹치는 항아리 상권이 가장 안정적입니다.
STEP 3. 📜 인허가 조건: 소방과 용도 변경
건물을 구했다고 끝이 아닙니다. 관공서의 허가를 받아야 합니다.
1. 건축물 용도
바닥 면적 500㎡ (약 150평) 미만: 제2종 근린생활시설로 가능합니다. 신고만 하면 되니 절차가 간단합니다.
바닥 면적 500㎡ 이상: '운동시설'로 용도 변경이 필요합니다. 건물의 주차 대수 요건이나 정화조 용량이 운동시설 기준에 맞지 않으면 허가가 안 날 수 있습니다.
2. 소방 시설 (Fire Safety)
스크린 골프장은 다중이용업소로 분류될 가능성이 높습니다. (스크린 룸이 밀폐 구조이기 때문)
스프링클러: 필수입니다.
비상구: 지하층이나 2층 이상인 경우 다중이용업소법에 따라 비상구 확보가 필수입니다. 이 공사 비용이 수천만 원 깨질 수 있으니, 미리 소방 필증이 나와 있는 건물이 유리합니다.
📊 한눈에 보는 A급 vs F급 입지 비교표
가독성을 위해 표로 정리해 드립니다. 계약 전 이 표를 들고 체크하세요.
| 구분 | A급 입지 (대박 가능성) | F급 입지 (쪽박 주의) |
| 층고 | 텍스 제거 후 3.5m 이상 | 3.0m 이하 (스윙 시 불안) |
| 주차 | 자주식 주차, 룸당 2대 확보 | 기계식 주차, 골목 주차 필요 |
| 기둥 | 기둥 간격 넓음, 룸 배치 용이 | 한가운데 기둥, 룸 모양 찌그러짐 |
| 주변 | 식당가 밀집, 아파트 단지 | 독서실, 병원 (소음 민원) |
| 접근성 | 엘리베이터 연결, 1층 로비 | 계단 이용, 어두운 지하 |
| 권리금 | 시설 권리금 없음 (공실) | 기존 시설 노후화, 높은 바닥 권리금 |
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 스크린 룸 1개 만드는 데 비용이 얼마나 드나요?
A. 브랜드마다 다르지만 평균 5~6천만 원입니다.
기계값(골프존 투비전NX, 카카오VX, SG골프 등)이 약 3~6천만 원이며, 여기에 룸 인테리어(메모리폼, 오토티업 공사, 프로젝터 등) 비용이 평당 150~200만 원 정도 들어갑니다. 룸 5개 매장을 하려면 보증금 제외하고 최소 4~5억 원은 생각하셔야 합니다.
Q2. 지하층이 좋을까요, 지상층이 좋을까요?
A. 장단점이 뚜렷합니다.
지하: 임대료가 싸고 층고가 높아서 스크린 골프장에 적합합니다. 다만 습기 관리와 환기 시설에 돈을 많이 써야 합니다.
지상: 쾌적하고 광고 효과가 좋지만, 임대료가 비싸고 층고가 낮은 경우가 많습니다. 최근에는 쾌적함을 중시하여 지상 2~3층을 선호하는 추세입니다.
Q3. 요즘 '골프존파크' 가맹점이 잘 안 내준다던데 사실인가요?
A. 네, 거리 제한이 엄격합니다.
기존 가맹점과의 거리 제한(보통 200~300m) 때문에 목 좋은 곳은 이미 다 차 있습니다. 신규 출점이 어렵다면 기존 매장을 인수(양수양도)하거나, 비가맹 브랜드(SG골프, 카카오프렌즈 골프)로 틈새시장을 노려야 합니다.
🏁 스크린 골프는 '장치 산업'이다
스크린 골프장은 사장님의 골프 실력보다 '시설의 쾌적함'이 매출을 결정합니다. 손님들은 자신이 프로가 된 것 같은 기분을 느끼러 옵니다. 그런데 천장이 낮아서 드라이버를 칠 때마다 움찔거려야 하고, 주차하다가 스트레스를 받는다면 그 매장은 100% 망합니다.
질문자님, 토지 면적보다 중요한 건 '내 건물의 단면도(높이)'와 '주차장의 여유'입니다. 이 두 가지만 확실하다면, 나머지는 인테리어와 서비스로 채울 수 있습니다. 부디 줄자를 들고 현장을 누비시며, 성공적인 '홀인원' 창업을 하시길 응원합니다.
혹시 특정 지역이나 건물을 보고 계신다면 댓글로 알려주세요. 로드뷰나 건축물대장상 팁을 드릴 수도 있습니다.
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